Analisis Value de Urbi Desarrollos Urbanos (URBI.MX)

Vamos a analizar la empresa Urbi Desarrollos Urbanos, SA de CV desde el método de Dividend Discount Model. Para ello primero daremos un panorama fundamental de la empresa y un contexto en el que se nueve en un momento de una baja considerable ya que lleva en lo que va del 2012 una perdida del 61.18% o 9.88 pesos de caída de 16.15 pesos a 6.27 pesos por acción al 4 de Septiembre de 2012.

Urbi es una empresa desarrolladora de vivienda y es una de las mas grandes en México tiene su base en Mexicali Baja California y opera principalmente en la zona Norte del país. Actualmente su capital de Mercado asciende a 6.12 mil millones de pesos y cuenta con 30 años en el sector y tiene en su haber más de 400,000 viviendas construidas de clase baja, media, media alta y alta. Urbi  tiene presencia en 39 ciudades en México repartidas en 22 Estados de la Republica. El equipo directivo cuenta con 70 ejecutivos con experiencias entre los 10 y 29 años en el sector.

Analisis Value Investing de la Empresa Urbi.

Con un análisis de la empresa desde su reporte anual de 2003 al último reporte anual de 2011 obtuvimos los siguientes datos que son relevantes de la empresa.  Para los datos que vamos a manejar en el análisis con fecha del 4 de Septiembre de 2012 tenemos que la empresa tiene actualmente un valor en libros de 16.15 Pesos por acción y la empresa tiene una valor de mercado por acción de 6.27 pesos al cierre del día. Su Ratio de Precio a Valor en libros (Price to Book Value) es de P/B = 0.3882  es decir que esta muy infravalorada. Estos números me recuerdan a la famosa frase de Warren Buffett cuando dice “Is like buying a dollar for 50 cents“, en este caso es como Comprar un peso de activos por 0.39  centavos.

En el ultimo año (2011) su Retorno sobre Capital Contable (ROE) fue del 13.28% y el promedio de 9 años empezando en 2003 y terminando en 2011 es de 15.65%. La Deuda a capital contable promedio de los últimos 9 años es de 114.87% es decir con su capital contable no pueden pagar toda su deuda y de hecho les faltaría dinero. Ahora bien vamos a ver aquí el punto débil de Urbi el cual es su deuda. Actualmente su Deuda a Capital contable (2011) es de 136.93% lo que significa que sobrepasaron a su capital contable en deuda.  Ahora bien, podrá Urbi pagar su deuda?, sus directivos lanzaran estrategias encaminadas a sanear su negocio?

Lo que pienso es que tienen un excelente negocio (fuera de su deuda) para lograrlo y deben de aprovechar la bonanza que se viene con el nuevo sexenio ya que cada Presidente entrante tiene que mostrar casi como un ritual su capacidad de otorgar créditos de casas y las cifras tienen que ser grandes. También Urbi el sector se pueden beneficiar con la recuperación del sector inmobiliario en Estados Unidos que últimamente viene mostrando señales de positivas con las solicitudes de los créditos y el aumento del precio de la vivienda americana.

La empresa incrementa anualmente sus utilidades retenidas aproximadamente en promedio un 15.5% anualmente. Tiene un promedio de Beneficios por Acción (EPS) de 2.10 pesos y en el último año (2011) fue de 2.45 pesos. La empresa tiene un margen bruto (Ganancia Bruta/Ventas Totales) promedio de 31.49% y en el ultimo año fue de 27.82%. También la empresa tiene un Margen Neto (Utilidad Neta/Ventas Totales) de 13.69% en promedio de los últimos 9 años y 14.78% en el ultimo año. El Current Ratio (Habilidad de la compañía para pagar sus pasivos a corto plazo) es de 5.87 veces puede pagar sus deudas a corto plazo para el 2011, lo cual es un buen indicador ya que en promedio de los últimos 9 años han podido pagar su deuda a corto plazo con una capacidad de pago 3.5 superior a su deuda a corto plazo.  En promedio han pagado cada año por sus deudas 307.6 millones en intereses y el ultimo año pagaron 158.8 millones de pesos en intereses. Este es el motivo por el que hay que elegir empresas que tenga poca o ninguna deuda ya que estas salidas de capital se van al bolsillo de alguien más y no a los inversionistas.

La empresa en 2003 estaba ganando 0.7233 pesos por acción (BPA ajustado al fraccionamiento) y en 2011 pago 2.45 pesos por acción mostrando un ritmo de crecimiento anual compuesto (CAGR) de 14.52% es decir a este ritmo crecen sus beneficios por acción. En cambio su Valor contable por acción (VCA) en 2003 era de 11.47 pesos por acción y en 2011 era de 18.61 pesos por lo que su Ritmo de Crecimiento anual Compuesto  (CAGR) de su Valor Contable por Acción es del 5.53%, este valor es importante que su ritmo también sea elevado porque esto nos indica que su valor intrínseco va en aumento constante. Analizando los datos de la compañía encontramos que su relación Precio/Ganancias (PE) mas bajo de  9 años fue de 6.53 (actualmente es de 3.13)  y lo tomaremos como base para el calculo del precio de la acción futuro en 10 años hacia adelante. Teniendo un precio actual de 6.27 pesos por acción tendríamos que el rendimiento por nuestra inversión vendría dado por la relación BPA/Precio Actual = 2.45/6.27 = 39% de Retorno de Inversión esto significa que si invertimos 6.27 pesos obtenemos de ganancia en 1 año un beneficio del 39%. El Beneficio futuro a 10 años lo calculamos con la formula de Valor Presente y Valor Futuro en 10 años y nos da utilizando la formula 9.5 pesos por acción de BPA. Por lo tanto el precio de la acción futuro viene dado por la formula Precio Futuro = PE x BPA (futuro) = 6.53 x 9.5= 62.05 pesos por acción. Esto nos da un interés anual compuesto de 25.76%  lo cual es fantástico al precio en el que esta actualmente la acción. Para una rentabilidad mas baja del 15% todavía la acción podría estar en 15.34 pesos por titulo para obtener ese rendimiento anual compuesto del 15%. Por lo que si tomas este análisis como punto de partida y observas que la empresa es una inversión atractiva verificando tu mismo los datos que aquí expongo, puedes hacer un plan de inversión en los rangos de precios entre el actual de 6.27 pesos y los 15.37 pesos por acción.

Este análisis que aquí te presento es el mismo que hago para mis inversiones pero cada quien puede hacer su propia investigación, la empresa tiene un riesgo y es el de su deuda que sobrepasa su capital contable, pero también es cierto que su Current Ratio o su capacidad de pagar su deuda a corto plazo esta muy sobrada ya que supera de 3.5 a 5.8 veces sus obligaciones.

Juno Becker

Información Adicional.

Datos de la Empresa

Urbi Desarrollos Urbanos, S.A.B. de C.V.
Alvaro Obregón
1137 Colonia
Mexicali, 21100
Baja California, México
Teléfono: 686-552-8528
Fax: 686-553-2081
Sitio web: http://www.urbi.com

Contacto Relaciones con Inversionistas

Antonio Jorge
Director de Relación con Inversionistas

URBI Desarrollos Urbanos, SA de CV
Río Danubio 109
Colonia Cuauhtemoc, C.P. 06500
México D.F.

Teléfono:52 55 11020390×10724
antonio.jorge@urbi.com

 

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